土地や建物の法務局への
登記申請手続きなら
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土地や建物には所有者の名前を書くことはできません。例えば建物に表札があっても借りて住んでいるのかもしれません。土地や建物の外見では所有者を知ることはできません。
そこで、土地や建物に番号をつけて所有者の住所や氏名、抵当（担保）の有無等を登録する役所があります。この役所を法務局（俗に登記所）と言います。
法務局で取り扱っている登録事務を登記（とうき）と言います。
法務局には、土地や建物の登記のほかに会社や法人も登記されています。土地や建物に関する法務局の登記を不動産登記といいます。
●不動産登記制度はなぜあるのか
土地や建物を買う場合、所有者が誰であるのか。抵当（担保）や差し押さえ等の有無を法務局で調べられます。土地や建物に取引関係を持とうとする人（買主になる人や担保にしてお金を貸す金融機関等）の安全を確保するために不動産に関する情報を公開する制度です。
不動産取引の安全を保つための制度であるため、どこの土地や建物でも手数料を支払えば誰が所有者で担保や差し押さえ等があるかどうかを調べることができます。公開するための制度なので、所有者の承諾など一切不要です。
現在では、全国の土地や建物に関する登記はコンピューターに記録されていますので、所在と地番（建物は所在と家屋番号）が分かれば、法務局に登記されている土地や建物の情報（登記記録）を見たり、記録内容の写し（登記事項証明書）をもらったりできます。
●不動産登記の重要性
民法という法律では、不動産に限らず物の売り買い等は当事者の意思だけで効果が生まれます。と規定しています。しかし、不動産については、登記をしないと不動産に関する権利（自分が所有者であるという権利）は世間に対して主張（法律では「対抗」という表現をしています）できません。と規定しています。
簡単に言い換えますと、不動産を買った人は法務局に登記（所有権移転登記申請を）しないと、不動産の所有者として主張できません。不動産を担保にお金を貸した金融機関は抵当権設定という登記をしておかないと担保としての権利は主張できません。ということなのです。
また、融資を受けたり、税金の申告をする場合は登記の証明書（登記事項証明書）の提出を求められたりしますので、非常に重要な手続きです。
不動産については、まず、登記。登記をしない権利は保護されません。
１．表題登記
まず、土地は所在、地番、地目、地積。建物は所在、家屋番号、種類、構造、床面積という項目に関する登記です。これらに関する登記を表題登記といいます。
例えば畑に住宅を建てれば土地の地目変更登記、土地を合わせれば合筆登記、土地を分ければ分筆登記が必要です。建物を新築すれば、建物表題登記、増築すれば建物表題変更登記、取り壊せば建物滅失登記等が必要です。
土地の地目が変わったり、建物を増築や一部を取壊して、不動産の物理的な外観に変更が生じた場合には土地や建物の所有者は登記を申請する義務があります。
上記のように土地や建物の外観が変わっても法務局の登記されている事項が変わらないと土地や建物の外観と法務局の記録が一致しなくなるため、現物と登記記録を一致させるように所有者に義務を課しています。
そして、登記をしないと過料という罰則まであります。土地や建物の外観に変更が生じたら登記が必要です。
土地や建物の外観に関する登記を代理して申請するには土地家屋調査士という国家資格が必要です。
2．権利の登記
もう一つは、権利の登記といいます。不動産の売買や贈与、所有者の死亡による相続等では所有権移転登記、不動産を担保に融資すれば抵当権設定登記など、様々な権利に関する登記があります。
例えば土地を買った人は自分の名義に登記をしなくとも過料に処せられることはありません。登記を申請しなければ、自分の権利（土地を買った人は買った土地の所有権）が保護されないだけです。登記を申請しない不利益は自分が負担することになります。
現在では、土地を購入したり建物を建築すれば殆どの方が登記を申請しますが、希に個人間で土地の売買を行い、代金を支払った買主が自分の名義に登記申請をしていないことがあります。
土地を買って代金を支払えば法律上は土地の所有者になります。しかし、買主の名義に登記を申請していない場合に、例えば売主が破産してしまえば、買主は自分が買った土地だと主張できなくなることがあります。
不動産について所有権や担保権を取得した場合に自分の権利を確保するためには登記がないと保護されません。
このように所有権や担保権に関する登記は自分の権利を保護するための制度なので、法律で義務を課していません。登記をしない者が不利益を受ける。という制度です。
土地や建物を相続により取得した時も、所有権移転登記（相続登記）をしないと自分の権利が保護されません。
これらの登記を代理して申請するには司法書士という国家資格が必要です。
登記は保険と同じです。ただし、保険のように毎年保険料がかかることはありません。一度登記をしておけば、一生保護されます。
一生に一度の大きな買い物である不動産を購入する場合は、司法書士の立会いの下、自分の名義にできることを確認してから代金を支払うことが必要です。
夢のマイホームを取得するのにどんな登記が必要かご存知ですか？
例えば農地（田や畑）を買って建物を建築する場合の必要な手続きは次のとおりです。
１．広い土地を分けて購入する場合は土地の分筆登記（土地家屋調査士）
２．農地を購入する場合は農地法の許可申請（行政書士）
３．土地を買って買主の名義に変更する登記は所有権移転登記（司法書士）
４．買った土地の地目を田や畑から宅地に変更する地目変更登記（土地家屋調査士）
５．買った土地に建物を最初に法務局に登記する建物表題登記（土地家屋調査士）
６．法務局に登記した建物の所有者を登記する所有権保存登記（司法書士）
７．買った土地の所有者の住所を新築した建物の住所に変更する登記（司法書士）
８．買った土地や建物に住宅ローンを組んで融資を受ける登記（司法書士）
以上のように、様々な手続きが必要になります。そして、手続きごとに必要な資格が異なります。当事務所は、司法書士、土地家屋調査士、行政書士の資格を有しますので、当事務所で手続きが行えます。これは、費用と時間の節約になります。
相続で揉めないように生前に跡取りの方に財産を贈与する場合があります。生前贈与は、次の3つの税金を試算してから実行するかどうかを検討する必要があります。
贈与税（国税） |
110万円までは無税ですが、110万円を超える部分に多額の税金が課税されます。確定申告して納税します。相続時精算課税制度や住宅建築資金の贈与税の特例などの節税制度もありますので、ご相談ください。 |
不動産取得税（県税） |
土地建物の評価価格の3%（時限措置により土地は実質1.5％になっています。）申告により減額される場合もあります。 |
登録免許税（国税） |
登記申請の際に法務局経由で納税する国税です。不動産評価額の2％です。登記費用と一緒に精算いたします。 |
生前贈与をご検討される場合、上記の税金と相続対策とを比較してよりよい選択をすることが賢明です。当事務所では多数の実績がありますので、ご相談ください。
土地を取得されると、取得してから約３～４か月後に県から不動産取得税という地方税（県税）の納付通知書が送られてきます。この不動産取得税は、売買に限らず贈与や交換等でも課税されます。相続の場合は課税されません。
土地を取得されてから３年以内に取得した土地上に建物を建築したり、土地と建物を同時に取得（中古住宅や建売住宅を取得）された場合には、申告することにより土地の不動産取得税が軽減されます。
土地の不動産取得税を納めてから建物が完成した場合には、納めた税金を還付してもらう申告（還付申告）により税金を戻してもらいます。不動産取得税を納める前に建物が完成した場合には申告（減額申告）により、税金を減額して納めることができます。
この還付申告、減額申告は申告しないと還付されたり減額されたりしません。
中古住宅や建売住宅で土地と建物を同時に取得した場合でも申告が必要です。申告しなければ減額や還付は受けられません。
当事務所で土地の所有権移転登記と建物の登記をさせていただく方には不動産取得税の還付または減額申告書と申告に必要な添付書類を作成して提供しております。
この申告は知らないと損をする制度です。どうぞ、ご相談ください。
